TP HCM đang đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình triển khai mô hình đô thị nén, bao gồm bài toán nguồn vốn, quỹ đất, thủ tục pháp lý và đặc biệt là giải phóng mặt bằng.
Mô hình đô thị TOD được xem là giải pháp tất yếu để TP HCM phát triển đô thị bền vững và nâng cao hiệu quả hệ thống giao thông công cộng. Tuy nhiên, thành phố đang đối mặt với hàng loạt thách thức liên quan đến thủ tục pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất và giải phóng mặt bằng. Nếu không có các giải pháp mạnh mẽ và đột phá, tiến trình TOD sẽ còn kéo dài và khó đạt được mục tiêu đề ra. Việc hoàn thiện cơ chế, thu hút nguồn lực tư nhân và quản lý quỹ đất hiệu quả sẽ là chìa khóa để TP HCM tăng tốc phát triển đô thị nén trong thời gian tới.
Mô hình chiến lược nhưng triển khai chậm
Trong khuôn khổ Nghị quyết 98, TP HCM được trao cơ chế đặc thù để phát triển mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Nếu thực hiện thành công, mô hình này sẽ không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ có 335 km đường sắt đô thị và triển khai 11 khu đô thị TOD thí điểm. Tuy nhiên, tốc độ triển khai hiện tại đang rất chậm, và theo đánh giá của chuyên gia, nếu không có sự thay đổi, TP HCM có thể mất đến 100 năm để đạt được mục tiêu này.
Những Thách Thức Lớn Khi Phát Triển Đô Thị TOD
Tiến sĩ Trần Du Lịch đã chỉ ra 5 thách thức lớn mà TP HCM đang đối mặt khi phát triển TOD:
Cơ chế: Hệ thống pháp lý rời rạc, chồng chéo và liên quan đến nhiều sở, ban, ngành khiến quá trình phê duyệt dự án phức tạp, kéo dài thời gian triển khai.
Quy hoạch: Hiện trạng quy hoạch TP HCM bị ví như một trang giấy đã vẽ lung tung, việc điều chỉnh còn khó hơn làm mới từ đầu.
Ngân sách & Nguồn lực: Quy định tổng mức dư nợ vay không vượt quá 120% số thu ngân sách, khiến nguồn vốn đầu tư cho TOD bị hạn chế.
Quỹ đất: TOD đòi hỏi diện tích đất lớn, thời gian phát triển dài, chi phí cao. Trong khi đó, thành phố chưa có cơ chế tích lũy quỹ đất bài bản.
Giải phóng mặt bằng: Đây là thách thức lớn nhất và tốn kém nhất, với chi phí bồi thường ngày càng cao, làm giảm tính hấp dẫn của TOD đối với cả khu vực nhà nước lẫn tư nhân.
Cơn Sốt Giá Đất Quanh Các Nhà Ga Metro
Khu vực xung quanh các nhà ga metro thường được xem là "đất vàng", thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều đối tượng đầu cơ đã gom đất từ sớm, thổi giá lên gấp nhiều lần, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án TOD.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết hiện thành phố có khoảng 64.000 ha đất có thể phát triển đô thị nén, trong đó:
32.000 ha đất trống, ít ảnh hưởng đến dân cư.
9.000 ha đất nông nghiệp, có thể chuyển đổi công năng.
23.000 ha đất có dân cư, cần giải phóng mặt bằng.
Tỷ lệ đất cần giải phóng hiện vẫn rất lớn, gây áp lực lên ngân sách và làm chậm tiến độ phát triển TOD.
Giải Pháp Thúc Đẩy Phát Triển Đô Thị TOD
Trước những thách thức trên, các chuyên gia đề xuất nhiều giải pháp để giúp TP HCM triển khai mô hình TOD một cách hiệu quả và bền vững.
Hoàn thiện cơ chế pháp lý, rút ngắn thủ tục
Tiến sĩ Trần Du Lịch đề xuất thành lập Hội đồng TOD chuyên trách, dưới sự điều hành trực tiếp của lãnh đạo thành phố, để đảm bảo quá trình thực thi thông suốt, đồng bộ. Thành phố cũng cần có cơ chế đặc thù để tập trung tạo lập quỹ đất lớn, hoán đổi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ phát triển TOD.
Thúc đẩy nguồn vốn tư nhân, giảm phụ thuộc ngân sách nhà nước
Ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch & Đầu tư, cho rằng cần mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp trong nước tham gia TOD thay vì chỉ dựa vào nhà thầu nước ngoài. Nếu TP HCM trao quyền nhiều hơn cho doanh nghiệp nội địa, chi phí đầu tư có thể giảm tới 30% so với trước đây.
Bên cạnh đó, Tiến sĩ Nguyễn Hoàng Tùng, thành viên nhóm TOD thuộc chương trình GCIP, nhấn mạnh cần đẩy mạnh hợp tác công tư (PPP), tận dụng nguồn vốn và chuyên môn từ khu vực tư nhân như các mô hình thành công tại Hong Kong, Thâm Quyến.
Thực hiện quy hoạch minh bạch, tránh đầu cơ
Để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, TP HCM cần quy hoạch rõ ràng từ đầu, công bố thông tin minh bạch và có các chính sách như đánh thuế cao vào đất bỏ hoang để hạn chế tình trạng "ôm đất chờ tăng giá".
Định hướng phát triển quỹ đất theo 3 hình thức
Ông Nguyễn Đắc Phước, Trưởng Ban quản lý dự án 3, đề xuất 3 phương án phát triển quỹ đất trong khu vực TOD:
Đấu thầu chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Đấu giá quyền sử dụng đất với các lô đất sạch.
Đầu tư bằng vốn ngân sách để phát triển các dự án trong khu vực lõi (200m xung quanh nhà ga).
Nhận xét
Đăng nhận xét